住宅ローンの選び方は？
「住宅ローンの選び方」といっても一言で語れないのが「住宅ローン」。個人の内容や物件の内容により、まず銀行から選択しなければならない場合もありますし、「自営業」「サラリーマン」の別でも変わります。「借入限度額」や「金利」、「返済年数」と様々な要因によって変わってくるのが「住宅ローン」です。まずは、ご自分のライフプランをしっかり計画することが大切です。それを元に借入額の予定を立て、月々の返済額が無理のない様に、購入物件の価格帯を絞っていきます。物件から計画を立てると、どうしても無理な返済計画になりがちですので気をつけて下さい。また、自営業の方や住宅とリフォームも含めた資金計画等、何でもご相談下さい。
■ライフプランを考える■
住まいを購入する時は、長い年月のローンを組むことになるので、その間、色々な出来事が考えられます。子供の「出産」「入学」「結婚」その他生きている限り起こる出来事を想定して、余裕を持った計画が大切です。また、自営業、サラリーマンの別によっても資金計画の考え方も変わってきます。用意できる自己資金はいくらあるのか、出来るだけ短期で返済をするのか、定年は何年後になるのか等、シュミレーションして見ましょう。その上で、無理のない月々の返済額はいくらなのかを考えてみて下さい。それによって借入額、返済年数を決めていけば整理しやすいかと思います。
■具体的な返済シュミレーション■
お電話下さればシュミレーションさせて頂きますが、無理のない返済かどうか目安をつける方法としては下記の計算をしてみてください。
月々の返済額が決まれば返済比率を計算してみます。年間返済比率が20％〜25％ぐらいなら余裕を持った計画といえるのではないでしょうか。（銀行により年間返済比率の規定は様々ですので詳しくはお問い合わせ下さい。）
返済額/月 × １２ヶ月 ÷ 年収 < ２５％
車やカードのローンがある場合は、その年間返済額を加えて下さい。
年収や金利、返済年数によって内容が変わってきますが、銀行規定の返済比率を超えない範囲で借入が可能となります。住宅ローンの査定は「個人の属性」「物件の属性」の二面から審査されますので、返済比率内の計画でも物件の内容でローンがつかない場合もあります。大切なのは「いくら借りれるか」ではなく、「いくら返せるか」です。お間違えのない様に。
■変動と固定どちらがいい？■
変動金利と固定金利どちらを選ぶかの質問はよく頂きます。金利が変われば返済額も変わるのでやはり一番気になるところです。これは、個人のライフプランや返済方針によっても変わってきます。例えば、金利が高くても将来の支払い金額を明確にする為、固定を選んだり、繰上げ返済を積極的に行って早くローンを済ませる為に金利が低く、短期を選ぶ等様々です。個人の考え方を無視して、単純に固定と変動どちらが得なのかは、私も色々調べてみましたが、現在の結論としては、「変動」です。最近は長期固定の商品が出ていますが、東京三菱UFJ銀行で２０年固定4.350％、三井住友銀行では１０年3.5％といった金利を出しています。（平成２０年２月現在）これらを見ていても、これから金利の上昇があってもここ２０年は４〜５％前後と推測できるのではないでしょうか。現在の変動金利は、2.875％を基準に金利優遇を利用すれば1.675％等の金利が利用できますので、至上最低の安い金利を選択していくのが正解だと思われます。変動金利を懸念するのは、「大幅に金利が上昇しないか」ということだと思いますが、ここ何年かの間に６％や８％に上がるとは考えにくいと思われます。また、変動金利の上り幅は支払額が５年に１回、最大１．２５倍までしか上がらないしくみですから「返済額が明確でないとダメ」という方以外は、私は変動をお勧めします。
